Projet de loi relatif à la majoration des droits à construire n° 2012-376

Monsieur le ministre,

Je vous avais suggéré la semaine dernière de vous « raccrocher aux branches » pour défendre la majoration des droits à construire… Je n’y insisterai pas, mais vous n’avez pas eu la partie facile !
La proposition de M. le rapporteur va dans le bon sens et constitue un signe fort, en attendant l’indispensable mise en œuvre d’une véritable politique du logement.
De ce point de vue, le sol constitue la matière première indispensable pour produire, dans des conditions « soutenables », les logements nécessaires. Cela implique d’une part d’obtenir les terrains permettant de construire des logements à un coût compatible avec les ressources des ménages à loger, d’autre part d’envisager une forme de « socialisation du foncier » ou, à tout le moins, de parfaire les outils de la puissance publique.
Le terrain brut, potentiellement constructible, ne manque pas en France : hormis dans quelques zones urbaines saturées, il existe un gisement de terrains techniquement urbanisables. Mais encore faut-il qu’ils soient effectivement construits, et ce dans des conditions non inflationnistes.
Encore faut-il que les terrains soient effectivement construits, disais-je, car si nous disposons de toutes sortes d’outils de planification urbaine, il n’existe aucune contrainte ou incitation forte à l’ouverture effective à l’urbanisation.
Aux Pays-Bas ou en Suède, quand un terrain est classé en zone constructible, le propriétaire reçoit une lettre des services fonciers de la ville l’invitant à passer prendre son chèque en règlement du prix du terrain. Dans ces pays, c’est la collectivité qui achète les terrains ouverts à l’urbanisation, les aménage, crée les équipements, puis les revend à des prix différenciés selon l’usage.
En France, à l’encontre de ce qui est souhaitable, la rétention foncière est favorisée par une fiscalité quasiment indolore pour les détenteurs de terrains et fortement dégressive dans le temps s’agissant de la taxation des plus-values. Les PLU devraient obligatoirement comporter un échéancier prévisionnel de l’ouverture à l’urbanisation des zones constructibles et de la réalisation des équipements correspondants.
Il faut des terrains à des prix acceptables pour que les ménages puissent se loger.
Le prix du terrain représente souvent de 20 % à 25 %, parfois davantage, du prix des logements neufs, en fonction de leur localisation, mais ce n’est pas parce que les terrains sont chers que les logements sont chers : le terrain n’a pas de valeur intrinsèque, son prix dépendant surtout de sa destination – une terre agricole a la valeur de la production qu’elle permet. Le prix d’un terrain résulte donc d’une négociation.
De fait, l’on constate que ce sont les prix de l’immobilier ancien qui influencent la détermination des prix des logements neufs, ce qui se répercute sur les prix du foncier. Lorsque les prix de l’immobilier augmentent, ceux des terrains peuvent croître plus que proportionnellement.
Dans un système non régulé, les objectifs de mixité sociale que peuvent avoir les collectivités sont difficiles à atteindre. Produire des logements sociaux dans des espaces attractifs coûte cher et implique que la collectivité assume la différence entre la charge foncière ou immobilière « de marché » et le coût admissible pour équilibrer les opérations de réalisation de logements sociaux. Les collectivités locales sont de plus en plus souvent confrontées à de telles situations, absolument anormales. Ce mécanisme est en lui-même inflationniste et non soutenable.
Certes, la loi autorise maintenant la collectivité à intervenir en amont, en fixant des règles. Le PLU permet la mise en place de dispositifs pour urbaniser l’espace tout en créant de la mixité sociale ou en favorisant l’efficacité énergétique des constructions, pour ne citer que ces deux objectifs, mais ces dispositifs sont le plus souvent facultatifs, alors qu’il faudrait, selon nous, les rendre obligatoires. Une politique du logement ne se fonde pas sur de simples facultés.
En conséquence, il me semble que nous devons aller vers une plus grande socialisation du foncier.
Si l’idée peut paraître farfelue à beaucoup, elle a cependant été défendue par d’illustres économistes qui peuvent difficilement être qualifiés de révolutionnaires.
La rente ne doit en effet rien au propriétaire du terrain ou du logement, et tout à la rareté ou aux investissements consentis par la collectivité en matière d’urbanisme. C’est bien ce qui, aux yeux de Stuart Mill, posait problème. Dans ses Principes d’économie politique, publiés en 1848, il écrivait que « l’État pourrait, sans violer les principes sur lesquels la propriété privée est établie, s’approprier la totalité ou une partie de cet accroissement de richesses à mesure qu’elle se produit. Ce serait […] employer au profit de la société une augmentation de richesses créée par les circonstances au lieu de l’abandonner sans travail à une classe particulière de citoyens. » Cela n’a jamais été plus vrai qu’aujourd’hui !
Dans de nombreuses villes européennes, une grande partie du sol urbanisable est propriété publique. Cette détention publique du sol est un enjeu tout à fait fondamental, surtout pour la production de logements sociaux, car il s’agit désormais de densifier une partie de l’espace urbain, dans le respect des équilibres en termes de mixité, de qualité de l’habitat, de qualité des espaces publics, de qualité des paysages, de préservation de la nature en ville : l’urbanisme est un art !
En conclusion, nous écologistes soutenons la mesure proposée par M. le rapporteur. Elle va dans le bon sens, tout comme l’engagement qu’ont pris plusieurs candidats à l’élection présidentielle en signant le « contrat social pour une nouvelle politique du logement » proposé par la Fondation Abbé-Pierre. Ce contrat les engage, nous engage à faire du logement « un des axes prioritaires » de nos politiques, notamment par la construction en urgence des 500 000 logements nécessaires, « dont plus de 150 000 vraiment sociaux ».
La situation du logement est extrêmement grave dans notre pays : il est inacceptable que 3,6 millions de nos concitoyens, dont 600 000 enfants, souffrent du mal-logement ! Comme l’a dit l’abbé Pierre, avec qui je n’ai d’autre filiation que, le cas échéant, spirituelle (Sourires.), « l’art de la politique, c’est de rendre possible ce qui est nécessaire ». (Applaudissements sur les travées du groupe écologiste, du groupe socialiste et du groupe CRC, ainsi que sur certaines travées du RDSE.)

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